وداع با شهرک های تهران؟ - باد صبا

به گزارش باد صبا، مجوز ساخت وساز بلندمرتبه در قالب تخریب و نوسازی اساسی برای یکی از شهرک های مسکونی قدیمی تهران با سن بیش از چهار دهه در مرکز صادر شد. شهرک پیکانشهر واقع در منطقه 22 اگرچه بر اساس ضوابط طرح تفصیلی مصوب سال 1391 در پهنه R231 (بافت مسکونی ارزشمند معاصر) واقع شده و طبق مقررات شهرسازی باید تراکم و سطح اشغال آن در حد فعلی تثبیت گردد، موضوع مصوبه کمیسیون ماده 5 است و بر اساس مجوز تازه، ماشین بکوب و بساز به پشت محله های چهارطبقه این شهرک رسیده است. آنالیز جزئیات مجوز نوسازی شهرک پیکانشهر نشان می دهد این مدل از تخریب و نوسازی می تواند دست کم پنج پیامد داشته باشد و پیشگیری از آنها مستلزم در نظر گرفتن ملاحظات مهمی است که کارشناسان به آن اشاره می نمایند.

به گزارش دنیای اقتصاد، مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر که چندی پیش صادر شده، در دل خود دو پیغام مهم دارد که مورد توجه کارشناسان قرار گرفته است. پیغام اول این است که صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر می تواند در آینده به بقیه شهرک های مسکونی کم ارتفاع و ارزشمند با عمر بنای بیش از 40 سال در مرکز نظیر شهرک غرب واقع در منطقه2 برسد. ساکنان این شهرک مدت هاست از سیاستگذاران شهری درخواست می نمایند برای ابنیه آنها مجوز تخریب و نوسازی با تراکم بیشتر از وضع موجود صادر گردد و احتمالا با دریافت خبر مدلی که برای نوسازی پیکانشهر پیش بینی شده، این مطالبه یکی دو دهه اخیر آنها بار دیگر مطرح خواهد شد. پیغام دیگر مجوز نو برای شهرک پیکانشهر می تواند صدور سرانجام کار برای طرح تفصیلی مرکز باشد. طرح تفصیلی یک سند بالادستی مهم در حوزه شهرسازی است که تاریخ مصرف ندارد و اگرچه بازنگری در دوره های میان مدت در بعضی ضوابط آن به تشخیص ضرورت قابل انجام است، اما مادامی که مراحل رسمی بازنگری طی نگردد، ضوابط آن مبنای هر نوع صدور مجوز ساختمانی در شهر تهران است. اما با صدور مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر بر عبور از خط قرمزهای طرح تفصیلی درباره این پهنه، این طور به نظر می رسد که سرانجام کار سندی که از سال 91 تا به امروز به منزله سند اصلی توسعه کالبدی شهر مبنا بوده، صادر شده است.

پیکانشهر یک شهرک مسکونی واقع در منطقه 22 تهران است که با وسعتی معادل 1/ 22 هکتار در حال حاضر حدود 1400 واحد مسکونی دارد و جمعیتی نزدیک سه هزار و 600 نفر در آن ساکن هستند. ساختمان های واقع در این شهرک چهار طبقه است اما جزئیات مجوز طرح نوسازی پیکانشهر که به تصویب کمیسیون ماده5 رسیده، نشان می دهد در این شهرک قرار است تعدادی برج 25 طبقه با کاربری مسکونی نیز بنا گردد. در طرح توجیهی نوسازی پیکانشهر پیش بینی شده که جمعیت پذیری این شهرک به بیش از 5/ 3 برابر وضع موجود افزایش پیدا کند و ظرفیت سکونتی برای 14هزار نفر در این شهرک ایجاد گردد. این جمعیت قرار است در حدود پنج هزار واحد مسکونی نو که در آینده در این پهنه ساخته خواهد شد ساکن گردد و در بقیه عرصه نیز ساختمان های کوتاه مرتبه دیگری با کاربری اداری، تجاری، تفریحی و مختلط بنا خواهد شد.

به این ترتیب عمده ساکنان آپارتمان های چهارطبقه فعلی قرار است در ساختمان های 25 طبقه برج نشین شوند؛ آن هم در منطقه ای که همین حالا از آن به عنوان شهر برج ها یاد می گردد و تعداد واحدهای آن تا دو برابر سقف جمعیت پذیری پیش بینی شده برای این منطقه را پوشش می دهد.

جمعیت پذیری منطقه 22 در اسناد بالادستی حدود 300 هزار نفر پیش بینی شده بود اما با ساخت وسازهای اجرا شده در حدود دو دهه گذشته، اکنون جمعیت پذیری این منطقه به نزدیک 600 هزار نفر رسیده است.

فقدان سیاست ضمیمه مسکن سازی

کارشناسان و مدیران شهری درباره ضرورت تسهیل نوسازی شهرک پیکانشهر اتفاق نظر دارند و در طرح توجیهی ضمیمه مجوز کمیسیون ماده 5 در این خصوص نیز تاکید شده که پیکانشهر یک شهرک 40 ساله با ضعف سیستم های سازه ای، زنگ زدگی و خوردگی ستون ها و فاقد تاب آوری در برابر زلزله است و با وضع موجود، ادامه بهره برداری از آن به لحاظ ایمنی و صرفه مالی ممکن نیست.

با این حال مجوزی که چهره آتیه پیکانشهر را ترسیم نموده نقاط ضعفی دارد که اگر به شکل فعلی اجرا گردد، می تواند پنج پیغامد منفی در پی داشته باشد. مهم ترین این پیغامدها تشدید گسل فقیر و غنی در بازار مسکن به وسیله بسترسازی برای رواج بیش از پیش ملاکی در مرکز و در پی آن دور شدن بیش از پیش خانه اولی ها از دسترسی به مسکن در استطاعت است. در مدل فعلی صدور مجوز ساختمانی در پیکانشهر که تعداد واحدهای مسکونی آن قرار است بیش از 5/ 3 برابر گردد، عملا سهم مالکان یک واحد در حال حاضر پس از تخریب و نوسازی افزایش پیدا می نماید و احتمالا به آنها بیش از یک واحد مسکونی خواهد رسید.

برای درک بهتر این موضوع می توان به مثال هایی از آنچه در بازار ساخت وساز می گذرد اشاره نمود. در تهران اکنون در زمین هایی با مساحت میانگین 300 مترمربع، به طور میانه به جای سه واحد کلنگی قبلی 10 واحد بنا می گردد که با توجه به فرمول رایج مشارکت (40-60) سهم سازنده چهار واحد و سهم هر یک از سه مالک قبلی دو واحد خواهد بود. به این ترتیب دارایی ملکی مالکان قدیمی به واسطه تخریب و نوسازی یکباره دوبرابر می گردد و با توجه به شرایط مالی و تبدیل شدن ملک به پناهگاه حفظ ارزش دارایی ها آن هم بدون اینکه مشمول هر نوع هزینه یا مالیات موثری گردد، ملاکان نو واحدهای مضاعف خود را به جای عرضه به بازار، در مالکیت خود نگه می دارند. به این ترتیب افزایش قابل توجه تراکم در پیکانشهر نیز سرنوشتی مشابه این مثال را پیدا خواهد نمود.

در ظاهر قرار است فراوری مسکن در استطاعت در دستور کار قرار گیرد اما در عمل بخش زیادی از واحدهای نو به یخچال ملکی مرکز و تعیینا به یخچال ملکی منطقه22 افزوده خواهد شد و هر اندازه یخچال ملکی بزرگ تر گردد، دسترسی خانه اولی ها به مسکن در استطاعت نیز دشوارتر می گردد. اگرچه کمبود زمین در تهران، پییش بینی تراکم ساختمانی مضاعف در تخریب و نوسازی بعضی پهنه ها را اجتناب ناپذیر نموده است اما سیاست ضمیمه این موضوع باید با هدف جلوگیری از انجماد ملکی به وسیله هزینه دار کردن نگهداری ملک سرمایه ای پیش بینی گردد. در غیر این صورت گسل فقیر و غنی در بازار مسکن مرکز با افزایش جمعیت ملاکان و کوتاه ماندن دست تقاضای مصرفی اصیل از جمله خانه اولی ها بزرگ تر خواهد شد.

پیغامد دومی که در انتظار شهرک پیکانشهر است، کاهش سرانه های خدماتی پایه (سرانه های هفت گانه) از 78/ 5 مترمربع برای هر شهروند به 2/ 2 مترمربع است. هرچند در این طرح برای توسعه فضای سبز بین بلوک ها پیش بینی هایی اجرا شده است اما دسترسی به سایر خدمات پایه محدودتر خواهد شد؛ به ویژه با توجه به اینکه در تجربه توسعه منطقه 22 نیز با گذشت 20 سال از شروع ساخت وسازهای مسکونی بلندمرتبه در آن، هنوز مساله تامین سرانه ها حل نشده به جای مانده و بعید است هم پای ساخت وساز مسکونی، ساخت وساز موردنیاز با سایر کاربری ها نیز پیشرفت کند. سومین پیغامد ناظر بر شرایط ترافیک در معابر واقع در منطقه22 است. این موضوع همین حالا و بدون اینکه جمعیت ساکن در پیکانشهر سه تا چهار برابر گردد، یک مساله جدی است کما اینکه در یکی از گزارش های رسمی شورای عالی شهرسازی و معماری در سال 98 نیز به صراحت اشاره شده که کیفیت زیست شهری در این منطقه به علت چالش های ترافیکی و نبود دسترسی کافی به حمل ونقل عمومی کاهش یافته است. پس از آن مساله جمعیت پذیری برجسته می گردد. به هر روی اعطای تراکم اضافه در این شهرک منجر به تغییر بنیادی در جمعیت پذیری این شهرک خواهد شد و این موضوع به صراحت در مجوز مذکور گنجانده شده است.

در نهایت پنجمین پیغامد مدلی که مدیریت شهری در نوسازی پیکانشهر دنبال می نماید، لطمه به اعتبار مراجع و اسناد بالادستی است. مصوبه کمیسیون ماده 5 درباره جزئیات نحوه تخریب و نوسازی پیکانشهر با مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در این خصوص که در سال 98 گنجانده شده مغایرت دارد و این موضوع حتی به مکاتبه دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری با شهردار تهران منجر شده است. فرزانه صادق مالواجرد در این نامه به علیرضا زاکانی یادآوری نموده که حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در مجتمع مسکونی پیکانشهر 200 درصد است و تراکم بیش از این با مصوبات شورای عالی شهرسازی مغایرت اساسی دارد. در این نامه تاکید شده که شهرداری تهران مصوبه کمیسیون ماده 5 را به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال و تا دریافت نظر این شورا در این خصوص، از هرگونه اقدام اجرایی خودداری کند. عبور از خط قرمز و محدودیت های شورای عالی شهرسازی و معماری به وسیله کمیسیون ماده 5 به شکل افزایش میانگین تراکم در پیکانشهر به 247 درصد و نیز صدور مجوز برج سازی در این پهنه موجب می گردد نه تنها مدیران شهری بلکه حتی بساز و بفروش ها حس نمایند مرجع عالی تصمیم گیری برای شهرسازی در شهرها که منافع عمومی را به منفعت خصوصی اشخاص ترجیح می دهد، اعتبار خود را از دست داده است و این موضوع عواقب نامطلوبی در پی خواهد داشت.

حد افزایش تراکم در پیکانشهر

علی نوذرپور، شهردار منطقه 22 در دوره مدیریت شهری پنجم و معاون عمرانی اسبق وزارت کشور یکی از افرادی است که در سال های اخیر به شکل مستقیم موضوع نوسازی پیکانشهر را دنبال نموده است. او معتقد است نوسازی این شهرک یک اولویت غیرقابل انکار است اما این اقدام باید با در نظر گرفتن ملاحظاتی صورت گیرد. نوذرپور در این رابطه شرح داد: قدمت این شهرک به پنج دهه می رسد و اسکلت ساختمان های آن فلزی است که با توجه به عمر بنا، فرسوده شده است. از طرفی تاسیسات این شهرک نیز شرایط مطلوبی ندارد و این موضوع به شکل رطوبت و بوی نامطبوع نم در طبقات پایین این ساختمان ها کاملا محسوس است. ایمنی سازه ای ساختمان ها به حدی افت پیدا نموده که بعضی از آنها با استفاده از تیرآهن کمکی عمود و پابرجا نگه داشته شده است و از این رو تعیین تکلیف برای نوسازی این شهرک فوریت دارد؛ اما تخریب و نوسازی باید با در نظر گرفتن ملاحظات لازم صورت گیرد.

وی با بیان اینکه پیکانشهر در دهه 50 برای سکونت کارکنان ایران ناسیونال احداث شد، گفت: این شهرک در واقع یک مجموعه سکونتی کارگری بوده که 70 درصد واحدهای آن نیز 50-40 مترمربعی است و مساحت آنها برای سکونت خانوار مناسب و مطلوب نیست. بنابراین نوسازی ساختمان های این شهرک مطالبه ای است که از اوایل دهه 90 مطرح بوده و حتی در نیمه اول دهه 90 شرکت بازآفرینی شهری وزارت راه و شهرسازی نیز به این موضوع ورود کرد.

وی گفت: در نیمه دوم دهه 90 تراکم پیشنهادی برای نوسازی این شهرک پنج طبقه (200 درصد در زیربنای 40 درصد) پیشنهاد شده بود، اما با آنالیز دیدگاه فعالان بخش مسکن و ساختمان و ذی نفعان تعیین شد نوسازی شهرک با این تراکم غیرممکن بوده و صرفه مالی لازم را برای جلب مشارکت سازنده ها ندارد. از طرفی با توجه به اینکه طبقات کم درآمد و قشر شریف کارگر در این ساختمان ها ساکن هستند، باید منافع آنها به برترین شکل ممکن لحاظ و قفل نوسازی این شهرک گگردده گردد؛ چراکه با کمترین لرزشی در تهران این ساختمان ها قطعا فرو خواهد ریخت.

او در عین حال به اهمیت پیش بینی سرانه های شهری، خدماتی و سکونتی موردنیاز در شهرک پیکانشهر اشاره نمود و شرح داد: در زمان طراحی این شهرک هم فضای سبز و هم سرانه های خدماتی از قبیل فضاهای تجاری، آموزشی و... در این شهرک به حد کفایت پیش بینی شده بود؛ اما این سرانه ها برای جمعیت فعلی ساکن در شهرک کفایت می نماید و در نوسازی ضروری است ملاحظات مربوط به سرانه ها لحاظ گردد. گفته می گردد کمیسیون ماده 5 نیز چندی پیش با هدف تامین کسری سرانه ها در این شهرک، میانگین تراکم را از 200 به 247 درصد افزایش داد. به گفته نوذرپور، تراکم 247 درصدی که به تصویب کمیسیون ماده 5 رسیده و مبنای نوسازی شهرک پیکانشهر قرار گرفته است، در واقع تراکم میانگین در کل این شهرک پس از نوسازی خواهد بود و به تناسب طراحی اجرا شده برای شهرک سازی، ساختمان هایی با طبقات متنوع در این شهرک ساخته خواهد شد. بنابراین در نهایت ساختمان هایی با تعداد طبقات مختلف در این شهرک ساخته خواهد شد که به استناد متن مصوبه کمیسیون ماده 5، برج 25 طبقه مسکونی نیز در میان آنها وجود دارد.

معاون عمرانی اسبق وزارت کشور معتقد است هرچند در یک نگاه کلی گزینه ایده آل این است که تراکم این منطقه حفظ گردد (کمااینکه این شهرک پیش از این به وسیله مشاور به عنوان بافت ارزشمند معاصر شناخته شده بود که باید به همین شکل حفظ گردد، اما پس از بحث های فراوان در کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری مقرر شد فرمول متفاوتی برای بازسازی آن پیش بینی گردد)، اما اگر به موضوع انتفاع ساکنان و ذی نفعان توجه گردد، افزایش تراکم برای بازسازی شهرک پیکانشهر امری اجتناب ناپذیر است. اما این افزایش تراکم باید در حدی باشد که هم کفاف تامین سرانه ها را بدهد و هم رغبت مشارکت سازنده ها را در پی داشته باشد.

شهردار پیشین منطقه 22 در عین حال تاکید نمود: بر اساس مصوباتی در دوره پنجم مدیریت شهری درباره پیکانشهر، مقرر شد بازآفرینی این شهرک با حفظ بافت و البته فضای سبز آن صورت گیرد که قاعدتا اکنون نیز این ملاحظات باید مدنظر قرار گیرد. بعلاوه سازنده هایی که در دوره گذشته برای نوسازی ساختمان های پیکانشهر پای کار آمده بودند، متعهد به رعایت اصولی مثل پیش بینی فضا برای تعامل اهالی، استفاده از انرژی های نو، پیش بینی بازچرخانی آب و نظایر آن شدند که انتظار می رود همچنان این اصول زیست محیطی در شهرک سازی لحاظ گردد تا از دل این رخداد، الگویی برای بازآفرینی شهرک های مسکونی در کل کشور حاصل گردد.

نوذرپور در بخش دیگر سخنان خود با اشاره به موضوع کمبود شدید سرانه های شهری در منطقه 22 تاکید نمود: در فاصله سال های 84 به بعد که فرآیند بلندمرتبه سازی در منطقه 22 شروع شد، درآمد هنگفت حاصل از صدور پروانه برای برج های مسکونی این منطقه به جای اینکه صرف تامین سرانه های خدماتی در همین منطقه گردد، به ساخت ابرپروژه هایی مثل بزرگراه امام علی (ع) اختصاص پیدا کرد. امروز هم این منطقه دیگر ظرفیت درآمدی سابق را ندارد. بنابراین نه تنها باید درآمدی که از اضافه تراکم در پیکانشهر حاصل می گردد، حتما صرف تامین سرانه ها در همین شهرک گردد، بلکه حتی ضروری است از سایر درآمدهای شهری نیز به این موضوع اختصاص داده گردد.

سرنوشت شهرک های قدیمی تهران

تکلیف سیاستگذار شهری این است که با در نظر گرفتن همه ابعاد موضوع برای صورت مساله نوسازی یا به عبارت بهتر، بازآفرینی شهرک پیکانشهر تصمیم گیری کند. مصوبه فعلی کمیسیون ماده 5 نقاط ضعفی دارد که باید رفع گردد و مهم ترین ضعف آن افزایش قابل توجه تراکم و تعداد واحدهای ساخته شده نو است. این اندازه نباید فراتر از حدی که برای ترغیب مشارکت سازنده ها ضرورت دارد، تعیین گردد و از طرفی طی فرآیند قانونی برای هر تصمیمی در این رابطه یک الزام غیر قابل انکار است.

شورای عالی شهرسازی و معماری به عنوان مرجعی که در مصوبات خود منافع عمومی را بر منافع خصوصی ترجیح می دهد به این مجوز تخریب و نوسازی پیکانشهر اشکالاتی وارد نموده که باید به آنها رسیدگی گردد. اما گذشته از همه اینها، سوال مهمی که ممکن است در فکر گروهی از شهروندان وجود داشته باشد این است که آیا تخریب و نوسازی شهرک های قدیمی با در نظر گرفتن اضافه تراکم مشابه بقیه پهنه های شهر به نفع آنهاست؟ به عنوان مثال آیا ساکنان شهرک غرب از تخریب و نوسازی ساختمان های چهار طبقه فعلی و تبدیل آنها به ساختمان های دست کم شش یا هفت طبقه منتفع می شوند یا متضرر؟ اگر تنها مساله ارزش ریالی املاک در نظر گرفته گردد، به نظر می رسد به نفع مالکان این ساختمان هاست که ماشین بکوب و بساز با رویه ای مشابه آنچه برای پیکانشهر پیش بینی شده، به محله آنها نیز برسد. اما درآمد شهرک نشین های شهرک های قدیمی تهران فقط از جنس قیمت املاک و افزایش سهم آنها از زیربنای مسکونی پس از تخریب و نوسازی نیست. آنها همین حالا بدون تخریب و نوسازی با تراکم بیشتر هم عوایدی دارند که در صورت ورود ماشین بکوب و بساز آنها را از دست خواهند داد.

دسترسی ساکنان این قبیل شهرک ها به خدمات شهری، فضاهای تفرجی، فضای سبز و حتی هوای مطلوب با توجه به تناسب جمعیت ساکن در منطقه با خدمات موجود به مراتب بیشتر از محله هایی است که در آنها پروانه هایی با تراکم رایج در تهران صادر می گردد. همین حالا یک ملک قدیمی در شهرک غرب 5/ 1 برابر یک ملک متناظر آن در محله دیگری از منطقه2 مثل گیشا قیمت دارد و این موضوع نشان دهنده ارزش ذاتی شهرک های قدیمی است. اگر اهالی چنین شهرک هایی درباره ارزش واقعی املاک خود آگاه شوند و به عواقبی که افزایش تراکم برای کیفیت زندگی آنها در پی دارد توجه نمایند، قطعا در قانع کردن آنها برای پذیرش اصل تثبیت وضع موجود این قبیل شهرک ها تاثیرگذار خواهد بود.